去庫存、去產(chǎn)能、去杠桿是供給側(cè)改革的核心要求，供給側(cè)改革的重點(diǎn)在于從供給端做文章，而不能簡(jiǎn)單地把重點(diǎn)放在刺激住房需求。如果采取與去杠桿背道而馳的“加杠桿”辦法來去庫存，對(duì)其效用遞減和風(fēng)險(xiǎn)加大必須高度重視。

中國人民銀行和銀監(jiān)會(huì)日前下發(fā)通知，要求在不實(shí)施“限購”的城市，居民家庭購買首套普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，在最低首付25%的基礎(chǔ)上可再下浮5個(gè)百分點(diǎn);對(duì)擁有一套住房且房貸未結(jié)清的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性房貸購買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

目前，除北京、上海、廣州、深圳四個(gè)一線城市和海南三亞市外，全國其他城市已經(jīng)取消了限購政策。去年9月30日，央行和銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知規(guī)定，居民家庭首次購買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，最低首付款比例調(diào)整為不低于25%，而按這次央行和銀監(jiān)會(huì)的通知，這個(gè)比例實(shí)際上可下調(diào)至20%，下調(diào)幅度已不算低。

上述通知的最大看點(diǎn)，其實(shí)是改善型二套住房首付款比例大幅下調(diào)。前幾輪宏觀調(diào)控中，二套商業(yè)性住房貸款首付款比例最高時(shí)提高到60%,去年“3·30”房貸新政，將這一比例降低至40%，這次再降10個(gè)百分點(diǎn)，一兩年之內(nèi)下調(diào)30個(gè)百分點(diǎn)，幅度之大實(shí)屬罕見。通知同時(shí)規(guī)定，擁有一套住房且相應(yīng)購房貸款未結(jié)清的居民家庭，還可以以首付款30%貸款購買第二套。這個(gè)規(guī)定也顯示了突出的寬松意味。

央行、銀監(jiān)會(huì)兩部門在春節(jié)將至?xí)r出臺(tái)房貸新政大招，目的在于促進(jìn)樓市去庫存。國家統(tǒng)計(jì)局1月19日公布的數(shù)據(jù)顯示，到2015年末，商品房待售面積71853萬平方米，較2014年底的62169萬平方米增加近1億平方米;待售面積與月均銷售的比值，也從2014年底的6.0上升到6.8，住房庫存較大地區(qū)主要分布在二三線城市。從這個(gè)意義上說，通過降低房貸門檻，刺激首套房剛需和二套房改善型需求，如此既滿足百姓住房剛需與改善需求，又收到去庫存、消風(fēng)險(xiǎn)一箭雙雕之效果，何樂而不為呢?

但是不要忘了，去庫存、去產(chǎn)能、去杠桿是供給側(cè)改革的核心要求。供給側(cè)改革的重點(diǎn)在于從供給端做文章，如果簡(jiǎn)單地把重點(diǎn)放在刺激住房需求上，那就不是供給側(cè)改革，而是需求側(cè)改革了。特別是，如果采取與去杠桿背道而馳的“加杠桿”辦法來去庫存，對(duì)其效用遞減和風(fēng)險(xiǎn)加大必須高度重視。

首套房適度降低首付款比例，適度加杠桿沒有多大問題，因?yàn)榉績(jī)r(jià)即便再跌，對(duì)剛需自住房的影響也不大，自住房的反應(yīng)不會(huì)太敏感，貸款者該月供多少還要月供多少。不過，在首套房貸款未結(jié)清情況下，對(duì)二套房負(fù)債如此加杠桿是非常危險(xiǎn)的，弄不好，住房去庫存雖然有效果了，房貸風(fēng)險(xiǎn)泡沫也被無窮加大了。

目前，各地住房去庫存壓力是客觀情況，但做好去庫存工作，需要正確領(lǐng)會(huì)供給側(cè)改革的內(nèi)涵和意義。消化房地產(chǎn)庫存主要還是應(yīng)當(dāng)從供給側(cè)開刀，要從作為住房供給側(cè)的開發(fā)商主動(dòng)降房?jī)r(jià)入手，才能有效促進(jìn)銷售、消化庫存。同時(shí)還要強(qiáng)調(diào)，開發(fā)商主動(dòng)降房?jī)r(jià)應(yīng)當(dāng)是市場(chǎng)供求規(guī)律使然，要讓市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮決定性作用。住房庫存如果真的大到讓開發(fā)商著急、焦慮的地步，商品房?jī)r(jià)格就會(huì)自然而然、自動(dòng)自發(fā)下降。如果開發(fā)商對(duì)住房庫存還沒有太大的感覺，政府卻比開發(fā)商還要著急、焦慮，主動(dòng)從需求端進(jìn)行政策刺激，這就中了某些開發(fā)商的“圈套”，也影響了市場(chǎng)機(jī)制和供求規(guī)律發(fā)揮作用，并可能扼殺將要出現(xiàn)的供給側(cè)降價(jià)銷售去庫存的好苗頭。

放寬限購、降低首付款比例確有完善調(diào)控政策、推動(dòng)住房去庫存之功用，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)去庫存關(guān)鍵要靠供給側(cè)改革，而不能繼續(xù)走刺激需求端的老路。