營改增對房地產(chǎn)市場帶來深遠(yuǎn)影響，其中，新增不動產(chǎn)納入抵扣的政策降低企業(yè)持有不動產(chǎn)的成本，利好樓市。(欣華)

新華社電 18日召開的國務(wù)院常務(wù)會議明確，自2016年5月1日起，全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點，將建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)納入試點范圍。

營改增是我國目前推出的最重要的稅制改革，也是最大的一項減稅計劃。在深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的背景下，營改增也將確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增，有利于推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

推向房地產(chǎn)金融等4行業(yè)

我國自2012年開始推行營改增，已經(jīng)覆蓋交通運輸業(yè)、郵政業(yè)、電信業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，作為深化財稅體制改革的重頭戲和供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要措施，已經(jīng)積累了試點經(jīng)驗并釋放出了改革紅利。

據(jù)統(tǒng)計，截至2015年底，全國營改增試點納稅人共計592萬戶，其中一般納稅人113萬戶，小規(guī)模納稅人479萬戶。

此次全面推開營改增試點，覆蓋面更廣。財政部相關(guān)司負(fù)責(zé)人介紹，這次實行的是“雙擴”，包括擴大試點行業(yè)范圍，將剩下的4個行業(yè)納入營改增試點范圍，其中建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率;還包括將新增不動產(chǎn)納入抵扣范圍。“無論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產(chǎn)所含增值稅。”

此次改革之后，現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅，營業(yè)稅逐步退出歷史舞臺。這次新增試點行業(yè)，涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點納稅人總戶數(shù)的近1.7倍;年營業(yè)稅規(guī)模約1.9萬億元，約占原營業(yè)稅總收入的80%。

“營改增試點全面推開實現(xiàn)了增值稅對貨物和服務(wù)的全覆蓋，基本消除了重復(fù)征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，在推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、消費升級、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革等方面將發(fā)揮重要促進(jìn)作用。”中國社科院財貿(mào)所稅收研究室主任張斌說。

按銷售額征稅改按增值額

從前期試點情況看，營改增試點有效減輕了企業(yè)稅負(fù)。截至2015年底，營改增累計實現(xiàn)減稅6412億元，無論是試點納稅人還是原增值稅納稅人，總體上都實現(xiàn)了較大規(guī)模的減稅，試點納稅人因稅制轉(zhuǎn)換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。

此次營改增試點全面推開，減稅效應(yīng)將會不斷放大，預(yù)計今年就將減輕企業(yè)稅負(fù)5000多億元。

“營業(yè)稅是按照銷售額征稅，增值稅是按照增值額征稅，比如建筑業(yè)營業(yè)稅稅率是3%，改征增值稅后是11%，稅率是提高了，但一個是按照所有收入征稅，一個是可將建筑材料、施工機器等的進(jìn)項稅抵扣稅款，所以稅率上升，稅基大幅縮小，稅負(fù)會相應(yīng)下降。”張斌說。

在全面推開營改增之后，還將采取多種措施確保行業(yè)稅負(fù)只減不增。“當(dāng)前，實體經(jīng)濟較為困難，為了進(jìn)一步減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，在設(shè)計全面推開營改增試點方案時，按照改革和穩(wěn)增長兩兼顧、兩促進(jìn)的原則，做出妥善安排。”財政部相關(guān)司負(fù)責(zé)人介紹。

“具體到某個企業(yè)，在營改增試點全面推進(jìn)的過程中，可能在某一個時間點上減稅效果并不明顯，但從一個時間段上看，隨著購進(jìn)、投資的增加，生產(chǎn)模式的調(diào)整等，減稅效果會逐漸顯現(xiàn)。”張斌介紹。

新增不動產(chǎn)納入抵扣

根據(jù)改革方案，將營改增試點范圍擴大到全行業(yè)，特別是將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，意味著減稅規(guī)模較大、受益面較廣。

通過外購、租入、自建等方式新增不動產(chǎn)的企業(yè)都將因此獲益，前期試點納稅人總體稅負(fù)會因此下降，同時，原增值納稅人總體稅負(fù)也會相應(yīng)下降。

在營改增試點全面推開中，還明確新增試點行業(yè)的原營業(yè)稅優(yōu)惠政策原則上予以延續(xù)，對老合同、老項目以及特定行業(yè)采取過渡性措施，對服務(wù)出口實行零稅率或免稅政策，從稅制設(shè)計不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。

會計審計學(xué)家、瑞華會計師事務(wù)所管理合伙人張連起說，允許企業(yè)購買的不動產(chǎn)進(jìn)項稅抵扣，宣告消費型增值稅體系就此落地，也標(biāo)志著現(xiàn)代增值稅制度初步定型。允許不動產(chǎn)抵扣，量大、面寬、比重高，大約占抵扣總額的60%，而且釋放了鼓勵投資的明確信號。

據(jù)介紹，隨著營改增試點全面推開，統(tǒng)一的增值稅制度將逐步建立起來，今后將會通過進(jìn)一步簡并稅制、公平稅負(fù)，走向立法程序。

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“營改增”到底是啥?

營增改，全稱“營業(yè)稅改征增值稅改革”。簡單說就是原來按營業(yè)稅征收的部分行業(yè)，現(xiàn)改為按增值稅征收。

增值稅顧名思義就是對于增值部分來征收稅收，一件產(chǎn)品買來50元，賣出去100元，那么增值部分就是50元，乘以一個稅率，這就是要交給國家的。而營業(yè)稅呢，就非常簡單，一個產(chǎn)品賣出去100，那么你就乘以一個稅率，就是你要交給國家的。

增值稅最最核心的地方在于它可以設(shè)定一個基數(shù)，這個基數(shù)是可以被扣除，這樣就可以縮小繳稅基數(shù)。

企業(yè)購房納稅可抵扣

從2016年5月1日全面實施“營增改”后，所有企業(yè)新增不動產(chǎn)均可以抵扣增值稅，減少了重復(fù)納稅的環(huán)節(jié)，這意味著企業(yè)擁有不動產(chǎn)的成本降低了!

1.其范圍是哪些?

所謂“不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍”是指：企業(yè)購置房產(chǎn)用于增值稅應(yīng)稅項目，其購置房產(chǎn)交的稅款可按規(guī)定計算出增值稅進(jìn)項稅額進(jìn)行抵扣。

2.市場大概有什么變化?

伴隨企業(yè)加入置業(yè)大軍，將會有更多有能力有動力的企業(yè)去投資房地產(chǎn)物業(yè)，優(yōu)質(zhì)住宅地產(chǎn)搶購熱潮即將爆發(fā)! (晚綜)

釋疑

有哪些新舉措?

財政部稅政司、國家稅務(wù)總局貨物和勞務(wù)稅司負(fù)責(zé)人就全面推開營改增試點有關(guān)問題回答了記者提問。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，一是擴大試點行業(yè)范圍，將房地產(chǎn)業(yè)等4個行業(yè)納入營改增試點范圍，實現(xiàn)現(xiàn)行營業(yè)稅納稅人全部改征增值稅。其中，建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11%稅率，金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)適用6%稅率。這些新增試點行業(yè)，涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點納稅人總戶數(shù)的近1.7倍;年營業(yè)稅規(guī)模約1.9萬億元，占原營業(yè)稅總收入的比例約80%。二是將不動產(chǎn)納入抵扣范圍。繼上一輪增值稅轉(zhuǎn)型改革將企業(yè)購進(jìn)機器設(shè)備納入抵扣范圍之后，本次改革又將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，無論是制造業(yè)、商業(yè)等原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產(chǎn)所含增值稅。 (晚綜)

營改增后 二手房未必多繳稅

一石激起千層浪。那么，二手房交易環(huán)節(jié)的“營改增”，將對個人二手房買賣造成什么影響?交易稅費到底是增加了還是減少了? 這些問題成為各方關(guān)注的焦點。

繳稅基數(shù)由售價變差價

目前房地產(chǎn)交易需要繳納的各項稅費包括營業(yè)稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。其中，營業(yè)稅(不含附加稅)稅率為5%。營業(yè)稅的征收是以住宅全額售價為基數(shù)，增值稅則有所不同，是以賣出價和買入價稅前的差額做基數(shù)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，營改增的背景下，是增加負(fù)擔(dān)還是降低負(fù)擔(dān)，本質(zhì)上要看進(jìn)項稅額能否得到抵扣。從理論上說可以做到。但實際情況是，很多房企難以做到這一點。因為到稅務(wù)部門進(jìn)行此類進(jìn)項稅額的抵扣中，是需要各類完稅憑證的。但房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)比較多，不可能完全湊齊此類憑證，導(dǎo)致最后的扣稅難度比較大。

“另外，在此類政策下，很多房企可能也會從多尋找抵扣機會的角度來創(chuàng)新產(chǎn)品模式。比如說，部分房企可能會加大精裝修住房的開發(fā)。因為此類物業(yè)的開發(fā)，可能會導(dǎo)致各類進(jìn)項稅抵扣額度的增加。所以在此類政策下，相應(yīng)物業(yè)開發(fā)的類型也會發(fā)生轉(zhuǎn)變。” 嚴(yán)躍進(jìn)表示。

二手房稅負(fù)不會增加

個人二手房交易會受到什么影響呢?嚴(yán)躍進(jìn)列舉了一個簡單計算來說明稅費變化。如果按照目前的營業(yè)稅征收計算公式，轉(zhuǎn)讓100萬元的住宅，且不考慮免征等因素，按照營業(yè)稅5%的稅率計算，那么營業(yè)稅共需交納5萬元。

而如果營改增成功后，那么計算增值稅則需要考慮銷項稅額和進(jìn)項稅額。這可以從兩類不同的購房行為中得到解釋。

第一類：購房者購買了一套50萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進(jìn)項稅額為50/(1+11%)×11%即約為5萬元，而銷項稅額為100/(1+11%)×11%即約為10萬元，增值稅稅額則為5萬元。

第二類：購房者購買了一套90萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進(jìn)項稅額為90/(1+11%)×11%即約為9萬元，而銷項稅額為100/(1+11%)×11%即約為10萬元，增值稅稅額為1萬元。

對普通住宅而言，兩年外就不需要繳納營業(yè)稅了，營改增后，是否也可以免征增值稅呢?按照稅務(wù)總局的說法，在實施方案中已考慮原則上延續(xù)過去優(yōu)惠政策，因此，業(yè)內(nèi)分析對于這部分住宅，未來增值稅也可能減免。

間接打擊投機倒賣

按照11%的稅率征收，房屋增值大的就需要繳納更多的增值稅稅額，增值小的則可以少繳納。研究院智庫中心的研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，通過對部分增值收益進(jìn)行課稅，能夠一定程度上打擊二手房投機型的倒賣，對于樓市的健康發(fā)展是個利好。

除了按照房地產(chǎn)業(yè)通行的11%稅率征收，也有一部分業(yè)內(nèi)人士分析，針對個人二手房銷售，也有可能不采取上述復(fù)雜的計算，而直接按照簡易計稅辦法征收。比如，參照小規(guī)模納稅人3%的征收率來征收。

如果最終按照簡易計稅辦法征收，繳稅基數(shù)就不再包含任何抵扣，而要以全額計算。也就是說，同樣出售一套100萬元不滿兩年的住宅，需要繳納增值稅3萬元，比起營業(yè)稅的5萬元來說，稅負(fù)是減輕的。 (晚綜)