4月30日召開的中共中央政治局會(huì)議指出，要結(jié)合房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的新變化、人民群眾對(duì)優(yōu)質(zhì)住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施，抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。其中，對(duì)存量房產(chǎn)和增量住房的表述系首次提及。

分析認(rèn)為，對(duì)增量和存量問題的統(tǒng)籌考慮，意味著樓市調(diào)控將著力于系統(tǒng)性謀劃、平衡供需，映射出當(dāng)前以及今后一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)三大關(guān)鍵性趨勢(shì)。

從“增量時(shí)代”到“存量時(shí)代”

近年來，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從“增量時(shí)代”進(jìn)入“存量時(shí)代”。這一轉(zhuǎn)換的背后是一些長期變量，如人均住房面積、人口年齡結(jié)構(gòu)等發(fā)生了變化。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，目前在許多城市，存量房交易已經(jīng)成為主體，二手房掛牌量、交易量都比新房大。近年來，北京、上海的二手房成交量占當(dāng)?shù)刈》渴袌?chǎng)總成交的比重已超80%。

這就意味著存量和增量住房市場(chǎng)的優(yōu)先級(jí)需要重新定位。仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龐溟在接受中新社記者采訪時(shí)表示，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)適應(yīng)從增量時(shí)代到存量時(shí)代的變化，由總量擴(kuò)張轉(zhuǎn)為存量改造、消化與增量提質(zhì)、優(yōu)化的結(jié)合。

從二手房去庫存到新房?jī)?yōu)結(jié)構(gòu)

新房和二手房各自代表增量和存量住房的主要部分。未來在打通房屋“增存循環(huán)”方面可能包括兩個(gè)著力點(diǎn)。

首先是二手房去庫存。去年以來，多地二手房掛牌量大增，不少人需等待半年以上才能賣出舊房，換房鏈條遲遲無法啟動(dòng)，來自二手房市場(chǎng)的需求動(dòng)能也難以傳導(dǎo)到新房市場(chǎng)。

李宇嘉認(rèn)為，目前剛需和改善性購房潛力都很大，關(guān)鍵是要將二手房去庫存與新房銷售對(duì)接起來，這是穩(wěn)定市場(chǎng)、穩(wěn)定行業(yè)體量的關(guān)鍵。

在打通一二手房循環(huán)方面，超30城探索房屋“以舊換新”。不少地方拿出“真金白銀”，如：江蘇海安、蘇州相城區(qū)、鄭州、連云港等地由地方或開發(fā)商直接收購舊房，所得款項(xiàng)等用于置換新房，激活改善性住房需求。

其次是新房市場(chǎng)優(yōu)供應(yīng)。這意味著優(yōu)質(zhì)地塊和高品質(zhì)住房供給有望增加。近日，浙江麗水稱，擬出讓“定制化”低密度住宅地塊，該地塊面向大眾出讓。深圳、上海也在近期供應(yīng)的多個(gè)地塊中取消了對(duì)住宅戶型比例要求的限制，更多“大房子”“好房子”有望進(jìn)入市場(chǎng)，滿足多元化需求。

從保商品房交付到打通住房供應(yīng)體系

此次會(huì)議提出，繼續(xù)堅(jiān)持因城施策，壓實(shí)地方政府、房地產(chǎn)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)各方責(zé)任，切實(shí)做好保交房工作，保障購房人合法權(quán)益。

從“保交樓”到“保交房”，易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，政策表述的變化意味著將加力從保護(hù)購房人合法權(quán)益的角度推進(jìn)，政策將更加務(wù)實(shí)。龐溟預(yù)計(jì)，后續(xù)將繼續(xù)加大保交房支持力度，有效解決部分地區(qū)紓困資金審批流程長、覆蓋面有限等問題。

更為重要的是，未來政策或進(jìn)一步打通商品房和保障房市場(chǎng)，這既有助于化解風(fēng)險(xiǎn)，也能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

中指研究院認(rèn)為，相關(guān)措施可能包括政府平臺(tái)回購二手房作為保障性租賃住房、回購房企未售新房作為保障房、盤活存量低效非住宅物業(yè)改為保障性租賃住房等。

李宇嘉說，建議將配售型保障房籌集與二手房去庫存結(jié)合起來，以中央政府發(fā)行特別債券、組建基金等方式，貸款給央企和地方國企，收購市場(chǎng)上的存量二手房源，再以較低價(jià)格配售給剛需或保障房申購者，實(shí)現(xiàn)資金閉環(huán)。這可以加速流通，穩(wěn)定價(jià)格，從而穩(wěn)定新房交易、開工等各項(xiàng)指標(biāo)。